Real estate europeo: offre ancora opportunità d’investimento?

Quante volte abbiamo letto sui giornali che quello attuale sia un ottimo momento per acquistare immobili, grazie ai bassi tassi d’interesse e a una prospettiva di rialzo ancora lontana. Ma come sta andando veramente il settore del real estate?

L’MSCI Europe Real Estate ha chiuso il mese di gennaio a 202,4 punti con una performance nel 2017 del 21,62%, leggermente inferiore all'MSCI Europe, che ha portato a casa un 22,13%. Un risultato davvero positivo rispetto agli anni precedenti, che aveva invece perso l’8,3% nel 2016 e lo 0,63% nel 2015. Il miglioramento dei fondamentali economici in Europa ha quindi favorito una crescita maggiore nel settore immobiliare sia in termini finanziari che reali. È aumentata la fiducia dei consumatori e sono migliorati i loro prerequisiti per l’accesso al credito.

Fonte: 2018 MSCI Inc. 

Secondo Degroof Petercam AM, ci sono tre ragioni per essere ottimisti sul real estate quotato europeo: a livello macro, di settore e di fondi. La prima è associata alla politica accomodante della Banca Centrale Europea, che manterrà bassi tassi di intreresse fino alla fine del 2018, permettendo un risparmio per il costo del denaro. Inoltre, “la crescita economica, le prospettive d’inflazione e il tasso di occupazione si evolvono nella giusta direzione e alimenteranno la spesa dei consumatori (retail) e la domanda di unità immobiliari da parte delle società (uffici)”, riporta Degroof Petercam AM. “Dall’altro lato, i prestiti bancari, la liquidità, i mercati azionari e obbligazionari sono ancora tutti segmenti aperti a una crescita ulteriore (da ricordare che il settore immobiliare è ad alta intensità di capitale)”. Bisogna fare una considerazione anche a livello di spread dei credit default swap, che rappresenta un rischio reale in caso di aumento inatteso e che avrebbe quindi un impatto negativo sulle valutazioni del patrimonio immobiliare e di conseguenza sul potenziale di crescita delle aziende.

A livello di settore invece, secondo Degroof Petercam AM, per la maggior parte dei sottosettori e dei Paesi, il ciclo immobiliare si trova in una fase molto avanzata. La proprietà quotata in Borsa però offre ancora una crescita degli utili sana e di alta qualità. “Le società hanno beneficiato di tre fattori di crescita lungo questo ciclo: nuovo management, nuove strategie, portafogli ripuliti che hanno portato una qualità maggiore e potenziale di crescita per i rendimenti; riduzione dei tassi massimi e dei costi di finanziamento; politiche di sviluppo finanziate dalla vendita a premio di attività non essenziali”. In aggiunta anche le attività di M&A possono essere un’ottima opportunità d’investimento come nel caso di Hammerson-Intu, Unibail-Westfield, Vonovia-Buwog. A livello settoriale, i rischi principali possono essere delle politiche di gestione deboli e poco efficaci (che prevedano ad esempio l’acquisto di attività troppo costose) e da operazioni di fusioni/acquisizioni diluitive. È importante una selezione accurata delle aziende.

L'ultima variabile positiva è a livello di fondi. Le prospettive sono ancora positive con un 8% di rendimento totale per il 2018 in Europa (4% di crescita del NAV più 4% di rendimento da dividendo). “Rimaniamo molto selettivi e attenti alle opportunità e a favore del settore residenziale tedesco, della logistica in Francia e nel Benelux, delle case di riposo in Germania e nel Benelux, del settore degli uffici a Madrid, nelle principali città tedesche, nel Regno Unito e a Parigi, e del mercato retail dei centri commerciali o supermercati”. Il rischio principale per quanto riguarda i fondi è l’aumento di volatilità nel mercato legata a motivi macroeconomici e politici.

I migliori fondi immobiliari europei
I migliori fondi che investono nel real estate europeo preferiscono Paesi come la Francia, la Germania e il Regno Unito. Le aziende in cui investono sono di media e grande dimensione. Il comparto con le migliori performance a un anno è il Janus Henderson Horizon Pan Europe Property Equities, che di investe almeno il 75% del patrimonio totale in titoli azionari quotati di società o Real Estate Investment Trust con sede nel SEE, quotati o negoziati in un mercato regolamentato. Il fondo, gestito da Guy Barnard, ha fatto registrare una performance del 17,88% in un anno.

A seguire troviamo l’AXA World Funds Framlington Europe Real Estate Securities, che basa la sua strategia su un processo di selezione bottom-up e su un approccio top-down per la definizione delle aree geografiche di investimento. Il fondo ha registrato una performance del 12,79% in un anno.

Fonte: Morningstar. Dati (annuali) al 31/01/2018.