In Italia i fondi quotati immobiliari sono pochi e contano poco sul totale. Qual è la vostra view sul trend del settore?
La dimensione relativamente limitata dei fondi quotati immobiliari italiani ha radici sia legate alla domanda che all’offerta. Dalla parte della domanda ci sono aspetti culturali come ad esempio la propensione delle famiglie italiane a considerare l’investimento immobiliare quasi esclusivamente diretto alla casa in cui si vive o alla seconda casa per le vacanze, piuttosto che alcuni elementi di cultura finanziaria e di comportamento irrazionale nell’ambito dell’aspettative tra rischio e rendimento. Sul lato dell’offerta, bisogna tener conto che i fondi quotati, per via del fatto che sono rivolti ad investitori retail, devono avere caratteristiche molto simili ai fondi tradizionali in termini di trasparenza, liquidità e diversificazione del rischio. La creazione di questi prodotti non risulta pertanto molto semplice dato l’oggetto dell’investimento. D’altra parte, l’evoluzione dei gestori di fondi immobiliari deve sia con riferimento allo sviluppo di prodotti per la clientela istituzionale che a quella retail, porsi come obiettivo il giusto bilanciamento tra rischio, rendimento, trasparenza, liquidabilità e diversificazione.
Costi di gestione e regolamentazione: come incidono sullo sviluppo del settore dei fondi immobiliari in Italia?
L’aspetto principale di cui tenere conto è quello della regolamentazione. I gestori di fondi alternativi si stanno confrontato con le sfide poste dall’implementazione della direttiva europea AIFMD che da una parte rende possibile la concentrazione della produzione associata ad una più facile commercializzazione dei prodotti in Europa, ma dall’altra richiede una serie di adempimenti amministrativi importanti con riferimento alla struttura societaria, alla gestione del rischio e della liquidità nonché in termini di reportistica alle autorità di vigilanza. Anche altre regolamentazioni come EMIR stanno mettendo a dura prova le strutture societarie che talvolta sono di dimensioni relativamente piccole.
E in termini di prodotti, come dovrebbero essere ridisegnati?
Gli investimenti alternativi, e in particolare quelli immobiliari, assumeranno una quota relativa sempre più importante nei portafogli degli investitori istituzionali e nei prodotti distribuiti ai retail. Una maggiore propensione all’investimento alternativo arriverà sia tramite prodotti alternativi che tramite prodotti tradizionali che incorporano una quota di investimenti alternativi. Le nostre analisi di mercato ci dicono che i prodotti alternativi dovranno essere costruiti con maggiore attenzione alle esigenze dei clienti in termini di rendimento assoluto di lungo periodo e quindi “liabilities driven”, con commissioni di gestione più competitive, con maggiore trasparenza e reportistica in relazione al rischio.
