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Immobiliare globale: mantenere la calma e investire nel lungo periodo


Contributo a cura di Tim Gibson e Guy Barnard, CFA, co-head of Global Property Equities e portfolio manager di Janus Henderson Investors. Contenuto sponsorizzato.

Nelle recenti settimane abbiamo assistito ad un ampio sell off di asset globali allorché gli investitori (inclusi noi stessi) si sono capacitati dell’impatto crescente del coronavirus COVID-19 e dell’effettivo blocco di molte economie. L’ultima fase del sell off e dell’estrema volatilità sembra essere guidata da una generale liquidazione dei rischi e dalla corsa alla liquidità in tutti i tipi di asset. Sono aumentate le correlazioni tra asset class, Paesi, settori e singoli titoli e poche situazioni sono rimaste immuni.

Non tutti beneficeranno della ripresa

Lo stesso trend è percepito nei mercati quotati del real estate, dove le azioni di società di beni immobiliari sono state impattate nella maggior parte delle aree geografiche e delle tipologie di proprietà. Detto questo, stiamo tuttavia osservando una distinzione tra differenti settori, che sono stati impattati in gradi differenti e a valutazioni differenti. Le società che si focalizzano sul retail, così come quelle con esposizioni su hotel e con posizioni finanziarie più deboli, stanno cedendo in modo molto deciso. Ci aspettiamo, in questi casi, una revisione verso il basso degli utili e tagli dei dividendi, e ciò sta già avvenendo per alcuni proprietari del settore retail e hotel. Bilanci già sotto pressione, in particolare tra le società di questo settore, potrebbero necessitare di ulteriori finanziamenti qualora le difficili condizioni attuali dovessero persistere. Abbiamo una minima esposizione nei settori retail e hotel, avendo identificato già in precedenza la loro debolezza sulla base delle caratteristiche riguardanti domanda e offerta; gli effetti degli forzi di contenimento del virus sono solo serviti ad accelerare il trend strutturale negativo già in essere.

Focus sui fondamentali

Seppure le perdite azionarie sono state dolorose, continuiamo a credere che le società che possediamo abbiano flussi in entrata molto più difensivi, bilanci robusti, rapporti di indebitamento inferiori e fonti di finanziamento più differenziate rispetto a ciò che è riconosciuto dalle quotazioni azionarie. Al momento non riteniamo, pertanto, che sia in corso una crisi del credito come nel 2008-9. Il valore di questi robusti flussi in entrata si manifesterà non appena calerà la volatilità dei mercati.

Le aree del mercato real estate più stressate sono quelle che percepivamo già sotto pressione strutturale e che già evitavamo. Diversamente, le aree che abbiamo favorito quali la logistica, prefabbricati, ripetitori e quello degli immobili in affitto a prezzi contenuti si sono dimostrati più resilienti. Non abbiamo, di conseguenza, fatto modifiche significative alla nostra posizione complessiva, in ciò aiutati dalla grande enfasi che avevamo già posto sulla qualità dei bilanci e sui controlli dei rischi macro di tipo top-down integrati nei nostri processi di investimento.

I nostri portafogli rimangono sovrappesati sul mercato logistico, nel quale lo scenario attuale sta supportando l’accelerazione dello spostamento strutturale verso gli acquisti online e il rafforzamento della domanda della base di affittuari, come dimostrano le recenti dichiarazioni di Amazon sull’ulteriore espansione, con l’aumento di 100.000 magazzini e di addetti alle consegne solamente negli USA. Quante sono le persone che, tra quelle che hanno fatto per la prima volta acquisto di generi alimentari online, continueranno a fare così anche quando i lockdovwn per il coronavirus saranno sbloccati?

Sono stati impattati negli USA gli investimenti real estate nel settore gaming (REIT), insieme ad azioni con esposizioni nello sviluppo property a livello mondiale. Tuttavia, in considerazione del focus del team diretto su investimenti a lungo termine, manteniamo comunque il nostro posizionamento.

Le valutazioni attuali sono giustificate?

È evidente che, attualmente, la situazione è incredibilmente fluida, ma continuiamo a credere che quelle parti dei mercati che offrono flussi di cassa più resilienti siano in grado di trarre vantaggi dal risultante "mondo a tassi zero” nel quale probabilmente ci ritroveremo. Le vendite indiscriminate creano opportunità e i movimenti delle ultime settimane sono stati estremi nel contesto storico. Le valutazioni delle quotazioni sono vicine ai livelli minimi raggiunti durante la crisi finanziaria globale (si veda il grafico sotto) e, se da una parte i tempi sono differenti e ci sarà probabilmente un impatto sulla domanda futura, appare esserci una maggiore resilienza di molte società immobiliari in salute dal punto di vista finanziario rispetto a ciò che, attualmente, il mercato ritiene. Riteniamo, pertanto, che sia ragionevole attendersi nel medio periodo una crescita rispetto ai livelli attuali.

Nell’ultima settimana le azioni real estate hanno sottoperformato ampiamente i mercati azionari a livello globale nel momento in cui il disordine dei mercati del reddito fisso, in particolare quelli del credito, si è accentuato. Le azioni della banca centrale finalizzate a creare una maggiore fiducia devono essere osservate attentamente.

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Fonte: Worldscope, I/B/E/S, Refinitiv Datastream. La riproduzione del grafico è stata autorizzata. NAV= valore dell’attivo netto (net asset value), DS= deviazione standard. I rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri. I dati stimati possono differire dalle cifre finali.

I mercati, nel breve periodo, rimarranno volatili e investire in questo scenario potrebbe essere difficile. Ci sono numerose condizioni che si devono concretizzare prima che i mercati inizino a mostrare segnali di normalizzazione:

  • Picchi o segnali che il coronavirus sia contenuto (specie in Europa e negli USA)
  • Il ritorno a una operatività senza scossoni sui mercati dei capitali (quelli del reddito fisso in particolare)
  • Risposte adeguate dal punto di vista politico (sia di tipo monetario che fiscale)

Il nostro portafoglio continua a investire esclusivamente in titoli liquidi real estate. Attualmente crediamo che, se da una parte l’investimento in titoli quotati real estate potrebbe condurre nel breve periodo a una maggiore volatilità, dall’altra ciò potrebbe creare opportunità per accedere a tali titoli a quotazioni minori rispetto al valore intrinseco.

Vediamo, attualmente, numerose opportunità convincenti nel settore immobiliare dei mercati quotati in considerazione dei prezzi, mai tanto bassi da più di un decennio. La buona notizia, con tante società con resilienti flussi di cassa è che, mentre attendiamo le future crescite, siamo “ancora pagati” con entrate regolari.

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