Molto è stato scritto sui vantaggi degli investimenti immobiliari attraverso i Real Estate Investments Trust (REIT), simili ai SOCIMI spagnoli, spianando la strada alla diffusione di questa tipologia di titoli. Il REIT, come il titolo quotato, è strettamente legato non solo alle oscillazioni del mercato immobiliare, ma anche alla volatilità dei mercati mobiliari. Per questo motivo è molto importante aver chiaro che i REIT funzionano come una azione quotata e che i loro movimenti, al rialzo o al ribasso, sono soggetti a variabili fondamentali.
Un 2013 molto disomogeneo
In linea generale, il 2013 è stato un anno straordinario per il mercato dei REIT. La performance di numerosi paesi è stata eccezionale, in termini sia di plusvalenze sia di tasso di rendimento azionario. Ciononostante, un’analisi più ravvicinata mostra come l’andamento è stato molto disomogeneo tra le diverse regioni. Mentre paesi come Stati Uniti o Europa Continentale hanno realizzato rialzi molto modesti (rispettivamente +1% y +5%), in altre regioni come Giappone o Gran Bretagna hanno generato rialzi spettacolari (rispettivamente +60% e + 20%).
Il mercato giapponese sta uscendo da un lungo letargo deflazionistico, ed è stato dimostrato come questa tipologia di titoli rappresenti un valido strumento di copertura dall’inflazione. In Europa continuiamo ad assistere ad un forte interesse per gli attivi immobiliari di prim’ordine, pur avendo raggiunto livelli di valutazione molto elevati con rendimenti ridotti. Il caso di Parigi è esemplare, sia per il mercato residenziale (raggiungendo prezzi molto elevati e mostrando lievi sintomi di degrado) sia per quello degli uffici (con livelli di canoni eccessivamente elevati). Londra, pur con risultati analoghi, è più dinamico e liquido del mercato francese.
Sorprendente è il caso degli Stati Uniti, un mercato in cui gli immobiliari sottostanti hanno realizzato straordinari risultati (il residenziale oltre il 15% e gli attivi commerciali +12%), senza tuttavia contagiare al rialzo l’immobiliare quotato. Il problema alla base è il livello elevato dei tassi d'interesse a lungo termine, scontati dal mercato, e che sta costringendo molti investitori istituzionali a disfarsi dei loro portafogli di REIT. Per il 2014 siamo cauti, ma crediamo che aree come il Giappone confermeranno il trend avviato nel 2013.
Asia
Tra le aree geografiche, i REIT asiatici hanno guadagnato in media il 10% nel 2013. Pur essendo un risultato piuttosto ragionevole, abbiamo recentemente verificato che gli investitori stanno riducendo la loro esposizione a questa tipologia di titoli, principalmente perché le valutazioni dei sottostanti hanno smesso di crescere ai ritmi registrati finora. Tuttavia, uno sguardo particolare meritano mercati come quello cinese, con tassi di crescita del 9,9% a 12 mesi (a fine ottobre 2013 secondo l'Ufficio Nazionale di Statistica della Cina), particolarmente considerando che sono stati compiuti sforzi notevoli da parte di Pechino per contenere questi livelli di prezzo.
Sottolineiamo i risultati di Ascendas Real Estate Inv Trust (AREITS SP SGD), un REIT che investe in attivi quali parchi tecnologici, industrial hi-tech o logistica a Singapore: il titolo registra rialzi fino al 18%, la distribuzione di un dividendo annuale del 6,4% e livelli di leva finanziaria piuttosto contenuti (LTV 28%), caratteristiche che gli permettono di generare cashflow con flessibilità e indipendenza.
Il Giappone è stato e continuerà ad essere in cima al podio, con rialzi superiori al 60%, legati strettamente alle politiche monetarie realizzate dal primo ministro giapponese e dal governatore della BoJ. I suoi livelli d’inflazione stanno aumentando pur non arrivando al target del 2% (e non sappiamo se mai ci arriverà). Riteniamo che il 2014 si confermerà come un anno positivo, sebbene non ai livelli del 2013, quando gli investitori sono stati fortemente motivati dalle aspettative.
In questo mercato si distingue Mitsui Fudosan, un REIT molto diversificato sebbene con una leva finanziaria elevata (47%) per questa categoria. Grazie al volume, è un punto di riferimento per la fissazione dei canoni di locazione, e vanta numerosi progetti di costruzione in via di finalizzazione. Occorre sottolineare che i canoni del segmento uffici stanno ricominciando a crescere e che gli indici di disponibilità hanno iniziato a diminuire in Giappone dal 9,43% di giugno 2012 al 7,56% di ottobre 2013.
Gran Bretagna
Un altro mercato virtuoso nel 2013 è stato quello britannico, con rialzi superiori al 20%. Abbiamo osservato due tendenze molto chiare in questo mercato: (1) gli investitori continuano a puntare su attivi prime con tassi di redditività molto bassi, e (2) stiamo iniziando ad assistere ad un movimento al rialzo nella curva dei rischi, ossia molti investitori cercano attivi in città diverse da Londra, oppure nella capitale ma in quartieri diversi dal West End.
Hammerson PLC è un valido rappresentante dell’andamento dei REIT britannici. Il REIT si dedica alla promozione e costruzione di beni immobili destinati al terziario (uffici, commerciale, logistica), soprattutto sul mercato britannico, ma con alcune escursioni in Germania e Francia. Quotato a livelli di 5,02 GBP per azione, presenta un buon potenziale fino a 5,80 GBP per azione, con una redditività per dividendo del 3,8%. Come abbiamo già sottolineato, questo REIT presenta una leva finanziaria contenuta (LTV 31%), il che agevola la generazione di cashflow e la successiva distribuzione degli utili agli azionisti.
L’Europa Continentale e gli Stati Uniti hanno registrato un andamento deludente rispetto alle altre aree geografiche. Riteniamo che entrambi i mercati saranno piuttosto atoni nei prossimi mesi e invitiamo gli investitori alla prudenza nel valutare in quali titoli investire.
Infine, desideriamo sottolineare l’idea che una buona diversificazione patrimoniale implica anche l'opportunità di destinare una quota in titoli immobiliari, e l’immobiliare quotato (REIT/SOCIMI, etc.) rappresenta un mezzo estremamente adeguato.
