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I REITs permettono di prevedere i flussi futuri di cassa


Investire nel real estate permette all’investitore diversi vantaggi.

Primo fra tutti una diversificazione geografica e settoriale dell’investimento. Il settore immobiliare comprende diverse aree settoriali, tra cui quello dell’healtcare (RSA, case di risposo), finanziario (grattacieli, palazzi), food and beverage (alberghi, ristoranti)…etc. Non bisogna dimenticare di considerare un orizzonte temporale di medio lungo periodo (almeno 5 anni) per poter avere un adeguato ritorno dell’investimento.

Egbert Nijmeijer, gestore di Kempen, ci spiega che il secondo vantaggio degli investimenti nei REITs sta nel poter prevedere i flussi futuri di cassa. “Quando si analizza una società high tech è sempre difficile capire le revenues che potrà creare in futuro, e se il suo business è sostenibile nel tempo”, spiega. “Gli investimenti nei REITs invece, ci permettono di scontare a priori diverse variabili come: la generazione di cassa futura derivante dall’affitto, il valore commerciale dell’immobile, i costi di manutenzione etc”. Il valore dell’immobile dipende da tanti fattori, come può essere la posizione rispetto al centro della città, la qualità e il numero di servizi vicino, la prossimità alle infrastrutture, etc. Tutte variabili che già si conoscono prima di investire.

“Nel momento in cui investiamo in questi veicoli, cerchiamo di approfondire le valutazioni che vengono fatte”, spiega Egbert Nijmeijer. “Oggi grazie ai big data abbiamo accesso a moltissime informazioni. Si può contare il numero persone che visitano un determinato negozio in un centro commerciale e l’effettivo numero di vendite. Da qui si può dedurre se quel negozio sarà capace di pagare l’affitto e di conseguenze remunerare il nostro investimento”.

Approccio di gestione

Il fondo investe in tutti i settori e Paesi. Il team di gestione è composto da 5 professionisti: tre focalizzati sul mercato USA e due sul mercato asiatico. Tutti seguono anche il mercato europeo. “Non prendiamo scommesse sulle valute, ma manteniamo le stesse esposizioni del benchmark in modo tale da concentrarci solo sull’analisi del mercato immobiliare”. 

I gestori analizzano tre variabili: la qualità del team, la solidità di bilancio e le corporate governance. “Negli anni abbiamo integrato anche l’analisi ESG per valutare in che direzione sta andando la società. Per noi è molto importante perché ci permette di prevedere la sostenibilità dell’investimento nel medio lungo periodo”, conclude il gestore. 

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