Di fronte alle turbolenze dei mercati, i risparmiatori (piccoli e grandi) scelgono le gestioni professionali anche in campo immobiliare. A livello mondiale il patrimonio totale detenuto da fondi immobiliari e Reit supera nel 2015 i 2.500 miliardi di euro e le prospettive sono positive anche per il 2016. Il NAV dei fondi immobiliari in Europa supererà a fine anno 471 miliardi di euro (più 6,1%), con l’obiettivo di 500 miliardi a fine 2016. Anche in Italia nel 2015 i fondi hanno avuto una crescita del patrimonio netto del 10% toccando i 48 miliardi di euro, con la prospettiva di superare i 50 fra un anno. Gli ultimi dieci anni hanno visto, quindi, a livello globale e nazionale, la grande crescita del risparmio gestito professionalmente in strumenti a contenuto immobiliare, come i fondi e i Reit.
Spiega Mario Breglia, fondatore e presidente dell’istituto indipendente di ricerca Scenari Immobiliari che “nel mondo il patrimonio gestito è passato da 800 miliardi di euro nel 2005 a circa 2.550 nel 2015, con un incremento del 320%. Rappresenta circa un terzo del mercato immobiliare non residenziale. Era un decimo nel 2005”. I fondi immobiliari europei nel 2005 avevano un patrimonio netto di circa 290 miliardi di euro, salito a 470 con un incremento nel decennio del 162%, e rappresentano circa il 60% del mercato “core” europeo. Continua: “in Italia il patrimonio netto dei fondi era di 13 miliardi di euro nel 2005, mentre nel 2015 è di 48 mld di euro, con un incremento del 370%. Solo il Lussemburgo ha fatto meglio in Europa. Nel nostro Paese i fondi rappresentano il 70% del mercato core. In tutti i Paesi è prevista un’ulteriore crescita di questi strumenti (in Italia, in particolare, ci sono grandi attese per la raccolta delle Siiq nel 2016), che garantiscono tutela dei patrimoni e rendimenti superiori all’inflazione”.
Nonostante l’aumento del profilo di rischio, comunque, l’approccio dei gestori continua a essere orientato alla prudenza, perché le strategie seguono logiche profondamente diverse dal passato e non possono prescindere dalla valutazione di numerosi elementi di rischio a livello macroeconomico. Continua Breglia: “tra le preoccupazioni maggiori c’è il timore di un rialzo dei tassi di interesse, che frena i progetti di espansione di un buon numero di veicoli in tutto il mondo. La strategia è fortemente diversificata, non solo tra le diverse aree geografiche ma anche tra le singole società. Alcune puntano alla specializzazione in una o due tipologie di prodotto, mentre altre tendono a una sempre maggiore diversificazione, alla ricerca di opportunità e cicli di mercato favorevoli. Accanto ai settori tradizionali, è in aumento l’interesse per i prodotti alternativi, soprattutto nel settore sanitario, nei servizi di pubblica utilità e nelle infrastrutture”.
Un elemento comune è rappresentato dalla tendenza alla diversificazione geografica, con aumento degli investimenti cross-border, anche se la tendenza è verso la concentrazione degli acquisti nei Paesi accomunati da caratteristiche legislative e operative analoghe. Nella maggior parte dei casi l’espansione geografica è accompagnata dalla conclusione di alleanze o accordi commerciali con operatori locali. In ogni caso, “gli ultimi anni sono stati caratterizzati da una profonda trasformazione dei fondi immobiliari non solo dal punto di vista della diversificazione tipologica e geografica degli investimenti, ma anche dal punto di vista dell’assetto strutturale e dell’organizzazione”, spiega. E conclude: “accanto ai processi di fusioni e acquisizioni, finalizzati al reperimento di risorse finanziarie, e al contenimento della leva, con lo scopo di ridurre il livello di rischiosità e incrementare il rendimento, le società di gestione hanno adottato una serie di misure dirette ad abbassare i costi di gestione e perseguire una maggiore efficienza operativa, non solo a breve termine, ma in un’ottica di medio e lungo periodo”.