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Covid-19: una valutazione del possibile impatto sui mercati immobiliari


Contributo a cura di Tim Gibson e Guy Barnard, CFA, co-head of Global Property Equities e portfolio manager di Janus Henderson Investors. Contenuto sponsorizzato.

Il coronavirus Covid-19 ha infettato più di 75.000 persone nel mondo (stando ai dati al momento dell'edizione dell'articolo), portando la Cina e altri Paesi asiatici sull'orlo della paralisi. Non abbiamo indizi sufficienti per formulare ipotesi sull'evoluzione di questa emergenza, ma si notano già ripercussioni notevoli sia sul lato della domanda, attraverso le attività delle aziende e dei consumatori, sia sul fronte delle catene di fornitura globali.

Sono altamente probabili anche conseguenze avverse che emergeranno chiaramente solo da un'analisi retrospettiva. Il punto essenziale da mettere a fuoco non è tanto la gravità dell'epidemia quanto la sua durata, destinata a esercitare l'influenza maggiore sull'economia mondiale.

Che impatto ha avuto finora sul settore immobiliare?

I mercati azionari hanno voltato le spalle al rischio a metà gennaio, quando la comparsa del virus Covid-19 ha soffocato sul nascere qualsiasi speranza di ripresa della crescita macroeconomica mondiale. La natura difensiva delle azioni immobiliari ha aiutato il settore a sovraperformare l'azionario in generale in tutte le regioni mondiali, inclusa l'Asia, dopo lo scoppio dell'epidemia*. I mercati asiatici, più vicini all'occhio del ciclone, sono andati peggio di quasi tutti gli altri listini globali, con Hong Kong che ha patito la correzione più pesante.

Nello specifico, i più colpiti sono stati i mercati e i settori legati al commercio e al turismo. I grafici che seguono mettono in luce l'importanza della Cina per l'industria del commercio e del turismo dei Paesi asiatici vicini:

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Fonte: FMI, dati Comtrade dell'ONU, database TiVA OCSE-OMC e CEIC al 31 dicembre 2019. I ricavi derivanti dal turismo indicano la somma di 4 trimestri fino a settembre 2019 per tutti i paesi, eccetto Thailandia (giugno 2019) e Malaysia (dicembre 2018).

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Fonte: Nomura al 31 dicembre 2019. Nota: per l'Australia i dati indicati si riferiscono alla somma di 4 trimestri fino a settembre 2019; per l'India i dati indicati si riferiscono al 2018.

Gli alberghi la cui attività dipende in larga misura dai viaggiatori cinesi e/o da chi si sposta per lavoro hanno visto una drastica contrazione delle presenze e delle prenotazioni. Nei paesi in cui il virus si è diffuso tra la popolazione locale, le persone restano a casa ed evitano i luoghi affollati, il che comporta un traffico ridotto nei centri commerciali, mentre le vendite dei negozi di articoli di lusso hanno registrato un declino notevole. Alcuni proprietari di immobili hanno ceduto alle pressioni accettando varie forme di concessioni sugli affitti per agevolare gli inquilini in difficoltà.

Cresciuta l'esigenza di spazi di lavoro flessibili e connettività più efficiente

Al di là dell'effetto diretto più ovvio sugli alberghi e i punti vendita al dettaglio, potrebbero esserci implicazioni a medio e lungo termine per il settore immobiliare. In tutta l'Asia, l'epidemia di coronavirus ha indotto molte società ad adottare una qualche forma di lavoro a distanza e questo sta portando alla luce la fattibilità di soluzioni flessibili per i luoghi di lavoro, che potrebbe modificare il modo in cui le aziende penseranno in futuro alle loro esigenze di spazi fisici per uso ufficio. L'impennata degli acquisti online e della connettività dei dati ora che la popolazione resta a casa e lavora in remoto alimenta anche la domanda di infrastrutture base come i locali adibiti alla logistica e i centri dati.

Posizionati per oggi e per il futuro

Avendo sposato le tendenze dirompenti portate in primo piano dai progressi tecnologici e dal cambiamento del tessuto demografico, i nostri portafogli sono posizionati in modo da ottenere esposizione ai settori che, a nostro avviso, saranno proiettati in avanti da forze strutturali favorevoli. Si inserisce in quest'ottica il sovrappeso sul comparto industriale/logistico, in cui manteniamo un approccio altamente selettivo nei confronti dei titolari di spazi retail e uffici, investendo in settori specializzati "non-core" come i centri dati, le torri per comunicazioni cellulari e i complessi residenziali prefabbricati. Anche se di norma manteniamo un atteggiamento neutrale nella gestione del rischio paese, Hong Kong rappresenta il sottopeso geografico di maggiore entità, per via dei fondamentali deboli. Per buona parte del secondo semestre dell'anno scorso, la città è stata in balia delle proteste di piazza pro-democrazia che hanno frenato l'attività economica e depresso l'umore dei consumatori, e lo scoppio dell'epidemia di coronavirus ha aggravato la situazione prolungando la debolezza in quasi tutte le aree del settore immobiliare.

Conclusioni

Ci vorrà tempo per valutare appieno l'impatto del virus Covid-19 sull'economia e il settore immobiliare su scala globale. Le possibili misure di risposta dei governi e delle banche centrali manterranno la situazione fluida e potenzialmente volatile.

L'epidemia di Covid-19 sta generando qualche conseguenza indiretta sull'immobiliare, accentuando le ondate di cambiamento innescate dai progressi tecnologici e dall'evoluzione degli stili di vita, da cui derivano alterazioni alla domanda e all'uso degli immobili. Con molte incertezze all'orizzonte, un'esposizione alle azioni immobiliari nell'ambito di un portafoglio bilanciato può rivelarsi utile, considerando che l'asset class storicamente ha mostrato correlazioni inferiori con il resto del mercato azionario e con quello obbligazionario, e anche un beta più basso in confronto alle azioni in generale**.

Per maggiori informazioni su Janus Henderson Investors cliccare il seguente link.

*Fonte: Refinitiv Datastream. Indici FTSE EPRA NAREIT Pure Asia Total Return (azioni immobiliari asiatiche), FTSE World Asia Pacific Total Return (azioni asiatiche), FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return (REIT globali), MSCI World Total Return (azioni globali) in USD dal 31 dicembre 2019 al 18 febbraio 2020.

Questo valore indica il numero di salvataggi o revisioni. L'applicazione aggiorna questo valore dopo ogni revisione.

**Fonte: EPRA, bollettino statistico mensile al 31 dicembre 2019. Correlazione comparativa della performance totale rispetto a obbligazioni e azioni globali. Factset; beta dell'indice FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return rispetto al MSCI World, da dicembre 2010 a dicembre 2019.

Le performance passate non costituiscono un’indicazione dei risultati futuri.

Queste sono le opinioni dell'autore al momento della pubblicazione e possono differire da quelle di altri soggetti/team di Janus Henderson Investors. Eventuali titoli, fondi, settori e indici citati nel presente articolo non costituiscono né fanno parte di alcuna offerta o invito all'acquisto o alla vendita.

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