Settore immobiliare, valida alternativa alla ricerca del rendimento

Il comparto obbligazionario, con tassi vicino allo zero, ha perso interesse e gli investitori stanno cercando valide alternative. Il settore immobiliare può offrire rendimenti gratificanti, ma ci sono alcune considerazioni da fare. RES, REITs e  REOC sono, infatti, acronimi che indicano realtà del comparto real estate ben diverse. Di tutto questo, ne abbiamo parlato con Marco Peri, country head per l’Italia de La Française, società che gestisce fondi immobiliare da più di 40 anni e che lo scorso anno ha lanciato La Française LUX - Forum Global REITS Income,  fondo settoriale autorizzato alla commercializzazione anche sul mercato Italiano,  particolarmente indicato per quei risparmiatori che sono sempre alla ricerca di rendimento.

Dott Peri, in un contesto caratterizzato da tassi di interesse vicino allo zero, il mattone rappresenta una asset class capace di offrire interessanti opportunità? Che rendimenti si possono ottenere?
Sicuramente il comparto obbligazionario, con tassi vicino allo zero, ha perso interesse e gli investitori stanno cercando valide alternative. Il settore immobiliare può offrire rendimenti gratificanti, ma ci sono alcune considerazioni da fare. Generalmente quando si parla di investimento immobiliare, si fa riferimento all’immobile diretto. Esiste però anche il settore immobiliare quotato: “Real Estate Securities” (RES). Sono molteplici gli strumenti che rientrano in questa categoria e i principali sono i REITs (Real Estate Investment Trust) e i REOC (Real Estate Operating Company). I primi hanno la caratteristica di distribuire la maggior parte degli utili in conto dividendo ai propri azionisti (almeno l’80%) avendo una trasparenza fiscale. I secondi sono presenti in quei paesi dove la legislazione dei REITS non è ancora così diffusa.

Il settore dei RES (immobiliare quotato) può offrire rendimenti adeguati assicurando al contempo piena liquidità dello strumento utilizzato, che può essere comprato e venduto su base giornaliera.
Guardando le performance storiche dei Global RES e comparandole con l’azionario globale e con l’obbligazionario globale, osserviamo che i primi hanno avuto un risultato eguale o maggiore su diversi periodi di osservazione (2014, 3 anni, 5 anni, 10 anni e 20 anni).

I GRES non sono da considerarsi come alternativa all’investimento immobiliare diretto, bensì un valido complemento. I rendimenti attesi sono a doppia cifra ma possono generare anche molta volatilità. Per questo abbiamo voluto creare un fondo che implementa strategie Long/Short e di copertura con l’obiettivo di ridurre le perdite in fasi di mercato turbolente senza rinunciare ai possibili rialzi.

Dal punto di vista strategico e gestionale, perché una società come la vostra ha deciso di entrare in questo settore?  
La Française gestisce fondi immobiliare da più di 40 anni. Fino a pochi anni fa il focus era principalmente incentrato sul mercato francese, ma da qualche anno il gruppo ha esteso la propria competenza a livello non solo paneuropeo, ma globale. Nel settembre 2013 abbiamo, infatti, siglato una partnership strategica con Forum Partners, società indipendente specializzata nella gestione immobiliare globale (debito immobiliare, private equity immobiliare e Global RES). Nel febbraio 2014 abbiamo poi acquisito le filiali di CWI (Cushman & Wakefield Investors) a Londra e Francoforte completando il dispositivo gestionale europeo. Oggi, nell’immobiliare diretto, siamo attivi su Francia, Germania, UK, Spagna, Belgio e Olanda. Sempre nel febbraio 2014, in collaborazione con Forum Securities, abbiamo lanciato il primo fondo specializzato nei GRES: “La Française LUX - Forum Global REITS Income”, che è autorizzato alla commercializzazione sul mercato Italiano. Abbiamo creato anche la classe a distribuzione di cedola e l’obiettivo di distribuzione annuale è del 4,5% netto, rendimento sicuramente interessante in questo contesto di mercato.

In termini di asset allocation, quali sono i mercati più interessanti e su quali comparti puntate?
In riferimento alla strategia del fondo registrato per gli investitori italiani - “La Française LUX - Forum Global REITS Income” - i settori che oggi privilegiamo sono l’alberghiero, l’industriale e gli uffici. A livello di esposizione regionale, siamo positivi su USA e Canada, Cina e Hong Kong e su qualche mercato emergente come Sud Africa, Messico e Brasile. Riteniamo inoltre interessante avere un’esposizione più centrata in società che hanno una capitalizzazione di mercato media, ovvero tra 1 miliardo e 5 miliardi di euro. Implementando poi una gestione che prevede sia posizioni Long sia posizioni Short, ad oggi il fondo ha un’esposizione netta pari al +42%, con la seguente allocazione: esposizione “Long” +80% ed esposizione “Short” -38%.

Quali sono gli approcci e le strategie di investimento che utilizzate?
L’approccio che viene utilizzato nel fondo “La Française LUX - Forum Global REITS Income” si può considerare di seconda generazione. Non si è legati a logiche di Benchmark e si cercano esposizioni in società che hanno un alto rendimento e un forte potenziale di apprezzamento. In ottica di copertura il gestore può aprire posizioni “Short” su panieri di titoli con prospettive particolarmente negative o utilizzare derivati per difendere il portafoglio da storni particolarmente marcati. L’utilizzo del cash completa il novero degli strumenti a difesa del portafoglio.
L’obiettivo del fondo è quello di ottimizzare il rapporto rischio/rendimento del portafoglio.

Dal punto di vista della gestione, chi gestisce questo fondo?  
Il fondo viene gestito da Forum Securities Ltd, parte del Gruppo Forum Partners, che conta più di 60 dipendenti ed è presente in 12 sedi nel mondo.

Com'è andato il 2014 e quali sono gli obiettivi per l'anno in corso?
Nel 2014, La Française ha avuto una crescita positiva degli asset in gestione, che oggi ammontano a circa 50 miliardi di euro. Il gruppo continua l’espansione commerciale a livello globale e l’Italia rappresenta sicuramente un mercato strategico. Abbiamo siglato ulteriori accordi di distribuzione e la strategia di gestione del fondo “La Française LUX - Forum Global REITS Income” è particolarmente indicata per i risparmiatori italiani, sempre alla ricerca di rendimento.