L’immobiliare non è l’unica soluzione per gli investitori di lungo termine


Nell’attuale contesto, vi sono investitori che vedono nel mercato immobiliare l’unica soluzione per combattere la volatilità dei mercati finanziari. Ma che dire se ad un’analisi più approfondita dovesse emergere esattamente l’opposto? Gli investimenti immobiliari sono sempre stati un tema caldo per gli investitori globali ma, spesso, per la mancanza di adeguati studi e statistiche a supporto, si è dimostrato frutto di errate convinzioni. Perché il mattone piace, ma potrebbe non essere la soluzione d’investimento ideale? Di seguito, alcune ragioni.

Il peso del passato.
Prima di tutto va considerata una sorta di ansia di fondo del quale sembrano essere affette alcune generazioni di investitori. I nati durante o dopo la Seconda Guerra mondiale hanno sofferto in prima persona le conseguenze postbelliche per poi assistere ad un tasso di crescita del PIL globale del 5% , tra il 1961 e il 1970. Il boom degli investimenti e dei consumi ha caratterizzato quegli anni, con effetti anche sugli asset finanziari. Per esempio tra il 1950 ed il 2009, un investimento nei mercati finanziari statunitensi ha avuto un ritorno reale del 7%, derivante per la maggior parte dalla crescita degli anni Ottanta e Novanta e dalla volontà dei risparmiatori di riversare sui mercati finanziari decadi di risparmi.

Sul fronte dell’immobiliare, scarseggiano i dati sull’area europea, ma focalizzandosi sul mercato americano e inglese, emergono alcune interessanti evidenze. In entrambi i Paesi, l’immobiliare ha beneficiato della ricchezza costruita negli anni precedenti: negli Stati Uniti, un immobile acquistato negli anni Settanta aveva già raddoppiato il suo valore nel 2006; nel Regno Unito, un immobile acquistato nel 1975, lo aveva quasi triplicato nel 2007. È chiaro quindi che per questa generazione, cresciuta in tale contesto, l’investimento immobiliare ha rappresentato un porto sicuro, oltre che un investimento interessante.

Ma si può dire lo stesso dei giorni nostri? La mente umana è solita proiettare nel futuro le esperienze positive del passato e per questo è piuttosto frequente sentir dire, ancora oggi, che “il mercato immobiliare non potrà mai scendere”. Erronea supposizione questa, perché, in verità, neppure gli investimenti immobiliari sono non esposti ai ribassi. Il premio Nobel Bob Shiller sostiene che la vendita degli immobili sia relativamente infrequente, spesso si pensa al prezzo al quale si è acquistato ed alla differenza tra il passato e il presente, imputabile il più delle volte alla inflazione. Il crollo del 30% dei prezzi reali dell’immobiliare avvenuto negli Stati Uniti tra il 2006 e il 2012 non può certo essere ignorato dagli investitori e dovrebbe far riflettere sui luoghi comuni in merito alla solidità dell’investimento.

Le implicazioni che tendono a sfuggire.
Dal confronto tra l’investimento finanziario e quello immobiliare, emerge subito come il secondo abbia una serie di implicazioni di carattere pratico non trascurabili. Gli immobili necessitano infatti di manutenzione, ristrutturazione, oltre che di rinnovamento dato per l’emergere di nuove tecnologie e normative. Il tutto ha chiaramente un costo che talvolta si aggiunge alle spese di agenzia, amministrative etc. Perizie e valutazioni inerenti il bene sono poi ulteriori costi, oltre che complessi esercizi di calcolo più per professionisti del settore che non per “normali” investitori privati. C’è poi il fattore tempo. Spesso si cerca di vendere ad un dato prezzo ma accade che i tempi si allungano per via di aspetti burocratici o per disaccordi con gli acquirenti sul prezzo di vendita. Sarà il mercato a decidere tempi e costi. Chiaramente ci sono sempre delle eccezioni, come il caso di Londra dove i prezzi degli appartamenti hanno beneficato del ruolo di capitale europea della finanza e il rendimento nominale è schizzato al 523% da gennaio 1995 a febbraio 2016. Ma è difficile capire per quanto potrà durare, data la crisi delle economie emergenti (i grandi compratori a Londra) e la crescente difficoltà nell’acquisto per la maggior parte della popolazione, dati – appunto – i costi troppo elevati.

Comprare casa non vuole dire investire.
Terzo punto, spesso la casa è concepita come un bene per il consumo personale e non come un investimento a tutti gli effetti. Quando poi arriva il momento di vendere la percezione cambia, si ragiona come un investitore e si spera di aver fatto la scelta giusta. Tuttavia come sottolinea Shiller, i mercati finanziari sono la scelta migliore non solo in termini di rendimenti potenziali, ma soprattutto perché sbagliare in merito ad un investimento immobiliare ha implicazioni notevoli, come ad esempio il mutuo. I mercati finanziari, non sono certo indenni da rischi ma è chiaro che un portafoglio d’investimento ben diversificato, possa rispondere ad una eventuale crisi e stare a galla nel corso dei diversi cicli economici.

Prendere una casa in affitto o pagare il mutuo?
Prendere una casa in affitto ad un costo ragionevole può essere una valida opzione rispetto all’acquisto tramite muto. Spesso le due soluzioni vengono comparate ma non si pensa al fatto che il più delle volte si sceglie di prendere in affitto una casa con degli standard tali che ce li possiamo permettere solo stando in affitto. Se mai volessimo comprare la stessa casa, ci troveremmo di fronte ad una spesa fuori dalla nostra portata e dovremmo probabilmente rivedere il nostro stile di vita e ridimensionare le nostre ambizioni. Ecco perché, conti alla mano, le due cose non possono essere comparate.

In conclusione, come accade per gli investimenti finanziari, anche gli investitori tentati dall’immobiliare dovrebbero prima valutare diversi aspetti per capire se la tipologia di investimento è realmente quella adatta alle proprie esigenze e aspettative di carattere economico. 

Società

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