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Il settore immobiliare globale


 Nella categoria dei fondi azionari che investono in compagnie del settore immobiliare a livello globale consideriamo tutti quelli che hanno un track record di almeno tre anni, 50 milioni di asset in gestione e sono disponibili per i clienti sulla piattaforma di Allfunds Bank. Negli ultimi tre anni (marzo 2013 – marzo 2016) il rendimento dell’indice di riferimento Ftse EPRA/NAREIT Global TR in dollari è stato del 16,0% rispetto al 14,6% della categoria. 

Il fondo migliore ha ottenuto un ritorno nel periodo del 17,6%, mentre il peggiore non è andato oltre l’8,4%. Solo quattro sono stati i fondi ad aver battuto il benchmark per rendimento e due per Sharpe ratio. Negli ultimi cinque anni, nessun fondo è stato in grado di battere l’indice in termini di rendimento né di volatilità. Il settore immobiliare globale è uno di quelli dove è particolarmente difficile trovare fondi capaci di battere il benchmark o la media in diversi periodi di tempo. 

Aree di investimento

Solitamente, i gestori combinano l’analisi macroeconomica con i fondamentali. La prassi che il team segue consiste nell’analizzare il contesto macroeconomico dei Paesi per vedere a che punto del ciclo economico si trova ognuno e in che modo questo può incidere sui diversi settori del mercato immobiliare. Le principali aree d’investimento sono USA, Giappone e Regno Unito. Raramente c’è un’esposizione diretta agli emergenti. 

In termini settoriali, l’immobiliare è normalmente classificato in residenziale, retail, industriale, hotel e salute secondo la finalità d’uso degli immobili in questione. I mercati immobiliari presentano caratteristiche peculiari che differiscono le une dalle altre. Ad esempio, Londra rappresenta una meta rifugio per molti investitori internazionali mentre Singapore e Hong Kong, per restrizioni geografiche, hanno un’offerta abbastanza limitata. 

Una volta realizzata l’analisi top down, i gestori si mettono alla ricerca delle compagnie più attraenti. In questa fase di ricerca giocano un ruolo chiave la presenza nei mercati con un alto potenziale di crescita o di sicurezza e la solidità finanziaria. I gestori di solito preferiscono compagnie capaci di generare redditi costanti dagli affitti, superiori ai costi di finanziamento, proprietarie di immobili di alta qualità e che abbiano una gestione con un buon track record, focalizzato sugli interessi degli azionisti. 

Un altro aspetto importante è l’indebitamento. Le compagnie privilegiate, in genere, sono quelle con un basso livello di debito. Normalmente, per ogni compagnia analizzata il team di gestione calcola un valore intrinseco che confronta con il prezzo di mercato. Si è soliti investire in compagnie il cui valore intrinseco si mantiene al di sotto del prezzo di mercato, per le quali si intravede un miglioramento prossimo nei risultati in termini di benefici o di flussi di cassa. Al momento di costruire il portafoglio, ci sono gestori che considerano la composizione dell’indice, senza allontanarsi molto dal peso che le compagnie hanno nello stesso, e altri che preferiscono un portafoglio più concentrato, con pochi nomi di fiducia. 

DISTRIBUZIONE PER PAESI

Paese agosto-15 novembre-15 febbraio-16
USA 49,56 50,87 51,79
Giappone 11,29 10,51 11,32
Hong Kong 7,32 7,73 6,91
Australia 6,08 6,22 6,63
Regno Unito 7,92 7,45 6,33
Francia 3,83 3,62 3,42
Germania 2,16 2,22 2,58
Singapore 2,31 1,96 2,2
Canada 2,26 1,95 1,68
Svezia 1,01 1,02 1,05
Spagna 1,03 1,07 0,81
Cina 1,15 1,01 0,8
Svizzera 0,58 0,44 0,51
Unione Europea 0,19 0,54 0,29
Altri 3,3 3,41 3,69

Portafoglio medio totale di ogni trimestre e le prime posizioni di ogni fondo individuale a febbraio, in percentuale. Fondi selezionati da Allfunds Bank. Fonte: Allfunds Bank.

Una caratteristica del settore è l’interazione tra il mercato diretto (dove si realizza la compravendita di immobili) e quello indiretto, dove investono questi fondi. 

Nel lungo termine si muovono entrambi verso la stessa direzione, ma nel breve periodo le differenze possono essere significative. Quelle tra prezzi e valore reale degli asset possono rappresentare un’opportunità di investimento interessante, specialmente nei momenti di maggior fiducia o incertezza. 

Un settore difensivo

Di norma, il settore immobiliare è considerato abbastanza difensivo. Il beta del FTSE/EPRA NAREIT Global Index rispetto all’MSCI All Country World Index era dello 0,75 nel periodo 2000-2005 calcolato con dati settimanali. Lo stesso beta è aumentato fino all’1,17 nel periodo 2005-2009, caratterizzato dalla bolla immobiliare di molti Paesi e dalla crisi finanziaria, per calare nuovamente nel periodo 2012-2016 allo 0,89. 

La stabilità dei ritorni delle compagnie e i cash flow abbastanza prevedibili spesso fanno sì che questo settore risulti interessante per gli investitori in cerca di rendimento. Qualcosa di tipico, soprattutto nello scenario attuale con bassi tassi di interesse. 

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