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Il mercato dei fondi immobiliari è pari al 3% dell’industria italiana del risparmio gestito


Il mercato dei fondi immobiliari italiani è pari al 3% dell’industria italiana del risparmio gestito. I 260 fondi censiti da Assogestioni a dicembre 2014 hanno registrato un totale delle attività pari a 46.686 milioni di euro e un patrimonio pari a 31.359 milioni di euro. I volumi in termini di attività e patrimonio sono rispettivamente incrementati del 13,8% e del 22,5% su base annua. L’indebitamento complessivo, ossia il valore dei finanziamenti ricevuti sia direttamente sia indirettamente tramite partecipazioni di controllo in società immobiliari, ha continuato a diminuire del 2% rispetto all’anno precedente arrivano a 14.261 milioni di euro. Il numero di fondi che fanno ricorso alla leva, ossia effettuano operazioni di finanziamento per incrementare le attività investite, è in costante diminuzione da giugno 2011. A dicembre rappresentava il 67% dei 260 fondi analizzati. Il grado di utilizzo della leva, ossia il rapporto tra quanto ciascun fondo si è indebitato e quanto avrebbe potuto potenzialmente indebitarsi è sceso per la prima volta sotto il 60%, al 54,7%.

I nuovi fondi divenuti operativi nel semestre sono 23. Undici sono stati costituiti mediante apporto, gli altri in modalità ordinaria. Un solo fondo è speculativo. Tutti prevendono la distribuzione dei proventi, venti sono a emissioni successive di quote, la durata media dei nuovi fondi è pari a 18 anni. A dicembre 2014 l’offerta di fondi immobiliari è composta dal 90% di fondi riservati e dal 10% di fondi retail.  I fondi speculativi immobiliari rappresentano, con 52 prodotti, il 20% dell’offerta complessiva , l’11% dell’attivo complessivo (5,1 mld di euro) e il 5% del patrimonio totale (1,6 mld di euro). Qui si fa elevato uso della leva finanziaria, in quanto ad essi è consentita la facoltà di derogare ai limiti normativi di indebitamento. Infatti, se i fondi non speculativi hanno una leva media ponderata del 48%, questi arrivano al 109%.

Sono 23 le SGR coinvolte nell’istituzione e nella gestione dei fondi immobiliari. Tra quelle interessate, 18 hanno per oggetto esclusivo l’istituzione di fondi chiusi immobiliari mentre 5 istituiscono e gestiscono anche fondi aperti. Infine, mentre 11 di esse hanno istituito fondi rivolti sia a investitori retail sia a investitori istituzionali o qualificati, 11 hanno istituito solo fondi riservati e una solo fondi retail. Il mercato immobiliare continua a essere molto concentrato: i primi tre gruppi detengono il 46% delle attività totali e il 49% del patrimonio complessivo. 

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