Fondi immobiliari, la gestione mostra segno negativo


IMU e TASI riducono la propria incidenza rispetto all’anno precedente, la redditualità è in negativo per i fondi immobiliari e c’è una decisa tendenza delle SGR a esternalizzare alcune delle attività non-core per ottimizzare costi e ricorrere a competenze specifiche. Queste le principali evidenze del 6° Monitor sulla Finanza Immobiliare, lo studio realizzato dall’Università degli Studi di Parma in collaborazione con Caceis Investor Services (asset servicing del gruppo Crédit Agricole) che si pone l’obiettivo di analizzare gli investimenti finanziari dei fondi immobiliari italiani. Dal punto di vista reddituale, emerge la perdita significativa di esercizio riportata nel 2014 dai fondi immobiliari oggetto del campione, pari a -310,7 milioni di euro, in modo coerente con quanto già accaduto nel 2012 e in aumento del 48% rispetto al 2013.

Tale perdita è principalmente dovuta a risultati negativi nella gestione degli strumenti finanziari ma anche alla gestione degli immobili che in valore assoluto rappresenta il 38,2% della perdita complessiva del campione. Nel 2014, IMU e TASI rappresentano circa il 19% della perdita d’esercizio complessiva registrata dal campione oggetto di osservazione, riducendo la propria incidenza rispetto al 28,7% del 2013 e al 20% circa del 2012. La ricerca, quest’anno, ha visto la partecipazione di 17 società di gestione attive nel real estate e ha preso in analisi 57 fondi immobiliari di cui 24 quotati, per un totale di attività al 31 dicembre 2014 pari a 10,57 miliardi di euro. Ce ne parla Giorgio Solcia, managing director di Caceis in Italia.

Dallo studio emerge che le sgr immobiliari esternalizzano le attività non core. Ci può spiegare?
C’è una predisposizione da parte delle SGR immobiliari a esternalizzare alcune funzioni non-core. Sono il property e il facility management le attività che più frequentemente sono affidate in outsourcing, seguite da: valutazione del patrimonio immobiliare, gestione legata agli immobili, contabilità, valutazione del rischio, attività di back office, analisi e valutazione dei derivati, compliance e internal audit. 

Qual è l’obiettivo primario?
La motivazione economica di ricerca e ottenimento di economie di scopo e di scala resta ed è importante, insieme alla necessità di avere una struttura flessibile per gestire al meglio i cambiamenti del mercato, ma l’obiettivo primario è quello di cercare elevata competenza per ciascuna delle attività affidate all’esterno. L’orientamento delle SGR è quello di essere votate alla specializzazione e, probabilmente, di occuparsi esclusivamente delle attività ‘core’, come la gestione. In alcuni casi poi la cessione a terzi di attività e funzioni è stabilità per legge.

E in termini di asset allocation?
I fondi analizzati detengono una quota di asset immobiliari (immobili e diritti reali immobiliari) pari all’80%, in lieve calo (-3%) rispetto alla rilevazione precedente ma pur sempre più elevata del livello minimo del 66,67% imposto dalla legislazione e dai regolamenti. La prevalente destinazione d’uso di questi asset è il terziario direzionale, seguito da commerciale (centri e parchi commerciali, supermercati), residenze sanitarie-assistenziali e hotel a cui si affiancano, in misura limitata, posti auto, magazzini, villaggi turistici, caserme, capannoni industriali, multisale cinematografiche. Prevale, da un punto di visita geografico, la scelta di immobili situati al Nord-Ovest (su tutte le città di Milano, Torino, Bologna, Lodi, Modena, Biella, Como e Padova) e al Centro (dove primeggia Roma).

Dall’analisi del portafoglio dei fondi cosa emerge?
Come sia aumentato il ricorso agli strumenti finanziari (questa asset class pesa oggi l’11,6% degli attivi, nel 2013 era il 10,4%). All’interno di questa categoria, oltre la metà (52,7%) sono le partecipazioni non quotate di cui la maggior parte di controllo “spesso in società immobiliari con cui il fondo detiene rapporti a vario titolo strategici”. Il 10,5% (era l’8,8% nel 2013) degli strumenti finanziari è rappresentato da titoli di debito (principalmente obbligazioni corporate di società non quotate, italiane o europee, o titoli di stato italiani quali CTZ, BTP, BOT), mentre le quote di OICR (fondi aperti mobiliari, fondi chiusi mobiliari, fondi riservati, speculativi, fondi immobiliari e fondi di fondi) per lo più non quotati, pesano per il 36,6% (era il 38%). Quasi del tutto nullo (pari allo 0,02%) il ricorso a strumenti derivati (swap, opzioni put e call, cap, interest rate swap plain vanilla) che vengono utilizzati esclusivamente a scopo di copertura del rischio tasso legato a finanziamenti in essere o a contratti di leasing legati all’acquisto di immobili.

Cosa prediligono i fondi immobiliari?
Gli investimenti non quotati e ciò avviene a discapito di una maggiore esposizione verso rischi legati alla solvibilità e alla trasparenza delle controparti e rischi di liquidità, connessi alla possibilità che uno strumento non possa essere smobilizzato rapidamente e a un prezzo appropriato a causa dell’assenza di un mercato regolamentato. 

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